年报观察 | 远洋未雨绸缪
发布时间：2023-03-31 01:02:16
来源：观点地产网
观点网 近期房企陆续披露2022年财报，可谓几家欢喜几家愁。
受疫情反复与地产调整影响，过去一年，大多数房企面临着较大的业绩压力，远洋集团亦不例外。
(相关资料图)
年报显示，2022年，远洋集团实现营业额461.27亿元，毛利23.77亿元。
在销售、交付、债务兑付等领域接受检验的同时，年内多次兑付到期债务，向市场释放信号。
业绩篇
对远洋而言，过去一年实属不易。
宏观经济下滑、消费低迷、地产调整等因素影响下，行业走过荆棘之路，销售端始终萎靡，融资端闸口收紧，房企承受了巨大的压力。
不过，远洋依旧表现出韧性。
从财报数据来看，2022年，远洋集团实现营业额461.27亿元，毛利23.77亿元，期内公司拥有人应占亏损为人民币159.30亿元。
该公司在财报提到，报告期内亏损的原因，一方面是中国整体房地产市场低迷及新型冠状病毒疫情持续导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加；另一方面，分占合营企业和联营公司的业绩下降；第三方面由于人民币贬值造成的汇兑亏损。
实际上，去年大多数房企都对物业项目进行计提拨备，但是此类计提拨备并非真正的损失，属于非现金性质的“浮亏”影响，这也是因为企业对后续市场环境和企业走势做出了预判。随着当前市场环境的回暖，后续该笔计提有望重新调整。
此外，从该公司营收结构来看，物业开发业务仍然保持着最大贡献，约占总营业额的80%。
于2022年，该公司来自于北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为12%，29%，22%，15%，18%及4%。
从更细节的数据来看，过去一年，远洋集团交付可售楼面面积由2021年的324.29万平方米上升至615.4万平方米，增长约89.77%。
在“保交付”大背景下，远洋集团的交付也有比较良好的反馈。同期，该公司实现协议销售额约人民币1002.9亿元，协议销售面积约615.4万平方米。在观点指数统计当中，位列全行业第20名，依旧保持头部地位。
对地产企业而言，土地是发展的基石，过去一年，由于市场持续低迷、企业资金承压，百强房企当中有近四成企业暂停了土地端的投资。
相比之下，远洋精2022年购入7幅土地，总楼面面积为66.8万平方米，应占权益面积为48.6万平方米，平均成本7800元/平方米。于2022年12月31日，该集团共计拥有4298.1万平方米的土地储备。
从北京出发的远洋，一直被称作是“京城一哥”，上市前后土储主要集中在北京、东北一带，2010年开始稳定一线城市发展，并且深入全国多个地区。截至目前，远洋已经基本形成了以环渤海为中心，珠三角、长三角为两翼的布局。
2020年，远洋集团首次制定“南移西拓”战略布局，拿地重心向华东、华南、华中和华西区域倾斜。
从该集团土地结构来看，截至报告期末，北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域及华中区域、华西区域拥有的土地储备分别占总土储24.10%、22.37%、14.44%、10.7%、13.46%、14.77%。
受益于城市投拓的进一步优化，远洋集团希望能够减轻由个别城市波动带来的风险。
财务篇
过去两年，在行业调整之下，一大批房企应声倒下，作为幸存者的远洋，也需要未雨绸缪。
一方面，远洋集团加快了资产出售的步伐，年内相继出售北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都太古里股权等资产，回笼资金逾150亿元。
观点新媒体查阅，这类项目以重资产商业项目为主，上述出售不仅能够助力远洋加速向轻资产转型，优化公司资产结构，更能在行业融资关闸之时，回笼资金，以备不时之需。
另一方面，去年年末，随着监管层、银保监会的“三支箭”、“金融十六条”登政策接连出台，行业融资有所放宽。
远洋集团抓紧融资窗口期，接连发债、获取授信，年内先后与中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国民生银行签署了战略合作协议，累计获得授信额度超1000亿元。
以确定的态度，应对不确定的未来，在行业下行周期，远洋因此能保持现金流的相对稳定。
据了解，过去一年，远洋集团在债务兑付方面一直如期进行。去年11月17，该公司完成“17远洋01”公司债本息兑付，共计约10.4亿元，年内到期信用债均已偿还完毕。
今年开年，远洋集团亦接连完成“21远洋控股PPN002”债券的本息兑付，以及一笔次级永续美元债票息兑付。
2022年，远洋集团成为中债增担保发债的六家示范房企之一。
在财报中，该公司亦表示，于2022年12月31日，集团净借贷比率约183%，呈现上升态势，未来这一点仍需警惕。
从具体的负债指标来看，2022年末，远洋集团拥有的总贷款为970.23亿元，同比微增5.20%，其中，一年内到期贷款为380.92亿元，一至两年内到期的额贷款为210.62亿元，二至五年内到期起的贷款为300.61亿元，五年以上的贷款为78.08亿元。
报告期末，该公司拥有的现金资源总额为93.86亿元。而据观点新媒体了解，目前远洋集团尚未使用的授信额度约人民币1652亿元，公司流动比率为1.40倍。
行业融资回暖，且银行授信充裕的情况下，远洋集团短期偿债压力并不算大。该公司在财报中亦表示，集团对流动性充满信心。
虽然经历了极其不平凡的一年，但远洋以不“躺平”的心态，在地产下半场尽力化解危机，以未雨绸缪之资，将未来的不确定转换为新的生机。
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